（原标题：大型房企进占长租公寓 先行布局资管服务链）100％持有人住宅，开发商靠长年出租重复使用现金，这种新型业务于是以沦为开发商布局的重点。近日，在北京转让的四幅地块中，住宅部分100%皆由竟得企业持有人，做到茁壮出租公寓产品。据《证券日报》记者得知，向热点城市楼市输入长租公寓是涉及部门重点前进项目。

有一点注目的是，在房地产行业清净利率大幅下降的趋势下，增量市场向存量市场转化成后，开发商为了找寻新的盈利点，一特立独行以房为中心的运营模式，开始以人为中心，布局仅有地产生态产业链，还包括长租公寓、牵头办公空间等地产新的业态在内的，可与金融、服务等链接的资管服务链是大有可为的一环。持有人住宅或持有人牵头办公空间，若从投资回报率来看，京沪浅地价过低，中国房地产市场的租售比又过较低，靠出租重复使用的现金有可能都无法与研发持有人物业的资金成本打成平手，有业内人士向《证券日报》记者回应，让持有人轻资产变轻的方式不回避将资产包，转入资本市场去融资为房企器官移植的可能性。进占地产新的业态近几日，北京转让四幅地块，住宅部分全部100%持有人，虽然启动禁售模式，但品牌房企仍然热情参予，竞争白热化。

以海淀地块为事例，首创天恒中粮联合体以57.6亿元勇夺海淀永丰20号地，根据竞拍条件，必须配建100%谦和商品住房面积，10%谦和商业办公面积。现场竞拍更有了还包括首创中粮天恒联合体、碧桂园、龙湖先河联合体、万科绿城联合体、远洋、石榴集团、中铁、融创中国等8家拿地主体参予。根据竞拍条件，该地块商品住房销售均价不多达53400元/平方米，且最低销售单价不得多达56100元/平方米，全部居住于套型必需合乎90/70政策，五年内不得出售，销售时不得搭售其他服务、产品，不得绑精装修。

事实上，据中原地产首席分析师张大伟统计资料，上述四幅地块，总计出让金203亿元，62万平方米中的50.4万平方米住宅面积全部由开发商持有人，预计将向市场获取8400套长出租公寓，其中一宗地块的出租房楼面价高达3.8万元∕平方米。张大伟更进一步回应，持有人住宅部分按照3%－4%的租金收益计算出来，上述8000多套出租房年租金大约3.2亿元，按照持有人和出售比例来看，开发商对上述四幅地块的持有人成本大约为140亿元，年资金成本大约为7亿元，租金收益不能返本银行定期存款，短期内盈利和所求都很难。此外，国泰君安的一份研究数据表明，核心城市租金收益涨幅领先于房价涨幅，租金回报率与1年定期贷款利率相似，但市场需求低，市场空间大。

2015年下半年以来，随着新一轮房价下跌，京沪浅三城租金回报率都降至2%以下，而美国的平均值租金回报率长年平稳在6%左右。目前来看，租金回报率有下跌空间，而前进长租公寓也将是解决问题房地产市场供需矛盾的最重要一剂，特别是在对于集中式长租公寓来说，开发商一旦运营顺利，存量房优势和研发优势将协同获释。事实上，2015年初，万科早已剑指长租公寓，发售长租公寓品牌万科驿，目前早已在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地，并计划至2017年将构建15万间万科驿公寓。

8月17日，龙湖地产在香港举办2016年中期业绩发布会，也宣告已月投身于长租公寓和牵头办公两个新的业态，龙湖长租公寓定名为冠寓，并且力争在三年内构建300处处长出租公寓。此外，还包括金地、远洋、招商蛇口等房企也都进占长租公寓。有分析师回应，标杆上市房企在前期投放上有资金优势，可以通过公司债、非公开发行方式提供资金。

在取得物业方面，此类房企可以通过改建自身存量物业、或是利用政企关系来取得存量物业，在有所不同城市的研发团队需要做到城市出租房市场需求，因此可能会大量布局该业务。布局资管服务链有一点注目的是，房地产市场转入存量房时代后，如何挖出存量房市场的盈利链条，以人为中心，环绕房的数公里半径内展开服务链条仅有生态布局，沦为房企下一个进占领域。

鉴于此，除了长租公寓这种新型业态外，在过去一年中，开发商对牵头办公空间的注目度也很高。据记者理解，在牵头办公空间蓬勃发展之初，初创企业布局较多，但随着市场的优胜劣汰，标杆房企开始握大量优质资源慎重转入，还包括SOHO中国、太古、远洋等著名房企。

近日，龙湖地产宣告首个牵头办公空间一展览空间在北京宽楹天街商业综合体中月开业。据龙湖方面回应，与国内多数牵头办公产品有所不同，一展览空间以定坐落于商业综合体中的牵头办公空间，如极具代表性的全球著名商业地产集团西田（Westfield）发售的Bespoke，使用的是前店后办公的模式。

龙湖北京宽楹天街一展览空间开业出租率已约95%以上，龙湖集团副总裁兼创意事业部总经理韩石回应，龙湖将环绕进驻企业展开社群运营，增强精细化运营能力，构成商业客流与创新办公的零距离链接；建设众创生态圈；接续办公阻塞效应；最后，构建办公、居住于、消费一体化，多点多中心构成创意业态子集的产业新区。而时隔北京之后，今年12月份，坐落于上海的首家一展览空间也将于龙湖虹桥天街面世。

此外，对于长租公寓冠寓，据龙湖方面透漏，若选址得宜，是有账不算的最重要业务之一。回应，上述业内人士向本报记者回应，无论是长租公寓，还是牵头办公空间等地产新型业态，对龙湖而言，都是公司长年战略的最重要组成部分，通过对人生活半径的服务，在未来可提供相当可观的租金报酬和平稳的现金流。

事实上，还包括盘活存量房资产在内，这都是品牌房企抢夺布局的最重要因素。另外的动力，则来自对资金的追赶。曾有机构投资者向本报记者直言，相比传统的商业地产业态，特别是在是零售或酒店业态，我们更加重视房地产行业牵头办公空间等新兴业态，这是我们重点注目的投资对象。

在目前的中国房地产市场上，持有人住宅甚至比持有人商业更加让开发商激动，某不明示人士向《证券日报》记者直言，京沪深及热点二线城市住宅价格居高不下，估值较高，若把这些资产包，甚至制成金融产品，资本市场里将少有买家，甚至若将租金收益包，可以通过多种渠道构建融资器官移植，相比捂地面对的政策压力和无法产生现金流收益而言，开发商将更加重视这种一旦运营顺利，还能产生品牌价值，甚至转化成为输入品牌，构建轻资产简化的商业运营模式。

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